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「834338股票」李迅雷:今后楼市会否追循A股路线?

「834338股票」李迅雷:今后楼市会否追循A股路线?

【李迅雷:未来楼市会走A股路线吗?从去年开始,A股逐渐走上美国股市路线,复制美国的结构性牛市。随着登记制度的推行,金融的超额资产已成为必然;同样,房地产的过剩也将成为必然,所以房地产走A股路线也是顺理成章的。

2020年,中国经济增速将达到2.3%,是世界主要经济体中唯一实现正增长的国家。分解增长的主要原因,发现主要依靠房地产投资和出口,其中房地产投资增长率达到7%,房价也有出现本地飙升的趋势;然而,大家年初预期的新基础设施似乎贡献不大。那么,新的一年来了,楼市会有怎样的变化呢?

分化是大势所趋:股市和楼市也不例外

根据国家统计局公布2020年12月份70个大中城市商品房销售价格变动情况,过去一年中,43个城市二手房有所增加,1个城市持平,26个城市出现有所下降。前十名城市分别是深圳、宁波、徐州、银川、唐山、成都、西宁、沈阳、广州、无锡。前十名的输家分别是牡丹江、南充、天津、郑州、贵阳、北海、泸州、太原、哈尔滨、济南。

对比2019年的数据,70个大中城市中有54个出现二手房上涨,只有16个城市出现下跌,说明2020年二手房市场的分化比2019年更明显。虽然2019年房地产开发投资增速高于2020年。随着经济增长的下降,股票经济的特征日益明显,差异化是股票经济最突出的特征。

与楼市相比,股市的分化更明显。例如,2020年,尽管股市结构牛市,交易的数量急剧上升,但在所有4000多家上市公司中,上升比例为52%,而下降比例实际达到48%。同时还发现,在指数,沪深1000指数的1000家上市公司中,上涨的股票占59%,下跌的占41%;在沪深300所列的300家上市公司中,指数,上涨的股票占64%,而下跌的股票占36%。

这说明样本越大,下跌的股票,比例越高,选取的样本越多,下跌的股票比例越低根据国家统计局的数据,公布70个大中城市的房价是指数,相当于沪深300指数2020年,房价下跌的城市比例为37%,与沪深300所包含的300个股票城市非常相似。然后全国有1800多个县(含县级市),房价下跌的比例估计会超过40%。

新房市场相当于新股发行的一级市场。因为有限购、限价等不同层次的价格控制,下降比例不高,参考意义不大。例如,A股从破发下降到股票的比例也很低,因为在审批制度下,定价受到一定的约束。即使在目前的试点注册制度下,破发也很少有股票

当资产膨胀成为“货币现象”时

在过去的10年里,每一个通胀预期都被证伪了。人们对通货膨胀的担忧主要是基于对货币规模过度扩张的担忧。然而,事实上,我们这些年面临的主要经济压力是通货紧缩。因此,MMT理论受到了一些发达国家的追捧,赤字货币化不会引起通货膨胀。去年美国新发行的货币相当于美元历史上所有年份新发行规模的一半。

2020年资本市场得到的最生动的教训是,股市并没有成为经济的晴雨表,但美联储的货币政策却成了股市m的晴雨表

A股市场也是如此。在人民币升值的背景下,外资不断流入国内资本市场,国内货币环境相对宽松,使得创业板指数去年的增长率达到64%,位居世界第一,其他主要指数的增长率也位居世界前列。但中国GDP增速创下40年来最低纪录。

创业板,的成份股指数,是从创业板选取100个股票样本编制而成的指数,因此,虽然创业板和指数涨幅居前,但在2020年的近900只股票股票中,40%的股票下跌,其中指数排名前20的成份股股票贡献了90%的涨幅。因此,美国和中国股市都遭受了所谓的结构性牛市,即股市与经济脱钩、股价指数与股市脱钩的奇特现象。

可以看出,这一轮所谓的牛市,是一个与过去传统意义上的牛市不同的非常分化的结构性牛市,即不再是一个笼统全面的牛市,从表面上看,流动性溢出是宽松货币政策下的直接诱因,但同时发现流动性是分层的。比如我去年写的一个报告,叫《水往“高”处流》。比如去年,高端消费品甚至奢侈品的销售增长都非常好。豪车、高端白酒、进口奢侈品销售增速均为两位数,而全社会消费增速为负。

从去年开始,增长最大的行业几乎都是高科技、高端制造业或者新经济产业。在房地产市场,一二线城市单个单位面积越大,销量越好,销量增长最快的是豪宅。美国也不例外。去年100万美元以上的豪宅(100万美元的房子在国内不是豪宅)和10万美元以下的独栋房子销量同比差,达到80%。

原因是什么?新增货币换算成居民收入,高收入群体的收入增长明显快于中低收入群体。例如,根据国家统计局公布的数据,2020年,人均可支配收入的名义平均增长率为4.7%,但中位增长率仅为3.8%,表明中国一半以上的人口收入是“平均”的。美国也是如此。在失业率的上升阶段,雇员的人均工资水平反而是上升,这表明失业者大多是低收入人群。

由于货币当局创造的新流动性是分层的,“水”向上流动,灌溉形成的牛市也是结构性的,因此研究货币流动的总量、结构和方向尤为重要。

涨跌的房价可能会出现28%的现象

  2017年中期,我提出了一个存量经济主导的概念,即认为随着中国经济增速的不断下移,增量对存量的影响越来越小,存量经济特征会慢慢显现出来,如乘用车的新车销量会见顶,二手车的销量会上升,如今,二手车销量大约是新车销量的70%,未来会像美国一样,二手车销量是新车销量的两倍以上。

  存量经济的特征之一是分化,即蛋糕做不大了,合理切分蛋糕显得很重要。去年商品房销售面积为17.6亿平方米,增长2.6%,2019年则是微跌0.1%,今年估计也会维持在17亿平方米左右的销量。也就是说,销量可能已经见顶了,关键在于结构如何变化。

  尽管居民收入结构和资金流向对资产价格的影响比较明显,表现为一线城市或新一线城市的房价水平较高。但由于楼市与股市相比,更具有区域性特征,故区域之间人口的流向变化或许更能解释或预测各地房价的变化趋势。

  例如,2019年人口净流入量最大的两个省份分别是浙江和广东,2020年二手房涨幅最大的两个城市分别是深圳和宁波,分别属于广东和浙江。尽管广东的人口净流入量不及浙江,但广东的高端人才流入量远超浙江,因为珠三角农民工的流出量超过百万,这意味着非农民工的流入量接近200万?腾笼换鸟实现经济转型,这就是这几年来珠三角的房价涨幅在全国名列前茅的原因。

  从人口流动维度比较一下中国最强的三大经济板块,长三角、珠三角和京津冀,发现只有京津冀总人口是净流出的,北京的虹吸功能强于其辐射功能;长三角中只有浙江人口在大幅增加,其他省份不明显,故全国经济中,当前珠三角和浙江省仍为最强。未来中国区域经济的GDP集中度还会进一步提升。

  所以,随着分化的加剧,区域经济也将呈现二八现象。例如,永煤债违约事件发生之后,3A级的信用债都遇到了信任危机,今后,城投债的信仰还能持续多久?国内还有多少个省市的信用债可以放心配置?这与似乎与房价无关,但实际上是有关的,因为如果一个城市的财力雄厚,说明当地经济比较健康,有利于吸引人才和资金流入;反过来,如果资不抵债,则经济堪忧,人才流失,房价能撑得住吗?

  为何广东的企业发债规模不大?为何浙江政府或企业的发债利率那么低?为何上海的房价最近出现跳升?其背后都是经济强盛、国内高收入者集聚,财政盈余,财力决定了信用度。

  从未来看,北上广深的繁荣持续应该没有问题,广东和浙江经济继续走强也是大概率事件,杭州、南京、宁波、厦门等新一线的前景仍可以看高一线。但那些债务沉重省份的三四线城市呢?要维持一个低得离谱的租售比,必须满足三大条件之一,或者当地人口大量流入,或者资金大量流入,或者产业蓬勃发展,如果这三大条件都不具备,凭什么房价还能继续走高呢?

  有人统计,中国的房地产总市值几乎等于美国、欧盟和日本三者房地产总市值之和,同时,中国的M2等于美国加欧盟之和,故泡沫是客观存在的,重要的是要研究结构如何演变。哪些城市的房地产会随着经济衰落而下跌,哪些城市会因为繁荣而房价坚挺?我认为今后五年,房价下降城市的个数一定会超过上涨城市的个数,即二八现象将逐渐呈现出来。

  去年以来,A股开始逐步走美股路线,复制美国的结构性牛市,随着注册制的推广,金融资产过剩成为必然;同样,房产的过剩也将成为必然,故房地产追循A股路线同样合乎逻辑。

  (李迅雷,中泰证券旗下齐鲁资管的首席经济学家)

(李迅雷金融与投资)

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